Покупать первичное жилье обычно намного рискованнее, чем «вторичку». В чем же может заключаться этот риск?
«Серые» схемы сделок
Около одного года назад застройщики могли заключать с покупателями договора в произвольной форме. Это мог быть предварительный договор купли-продажи или же вексельная схема. Но в настоящее время разрешен только договор в соответствии с ФЗ № 214 - законом о долевом строительстве. Остальные документы никак не смогут защитить права дольщиков, если застройщик затягивает сроки строительства. Необходимо помнить, что предварительный договор купли-продажи не подлежит оплате.
Договор заключается со сторонней организацией
Также распространенный вариант, чтобы купить квартиру в новостройке - это заключение договора не с застройщиком, а с третьей компанией. Обычно третьи лица не имеют юридической связи с застройщиком, и дольщики, которые подписали такие договора, могут ожидать только доброй воли продавца.
Навязывание дополнительных услуг
Две вышеперечисленные практики не всегда применяются исключительно недобросовестными компаниями. Солидные фирмы также могут их применять. Но, если продавец начинает требовать с вас оплату каких-либо дополнительных услуг, грозясь либо не заключать вообще основной договор, либо расторгнуть предварительный - то это уже прямое нарушение закона. Нередко продавцы требуют от покупателей застраховать риски, заключить договор на ЖКУ с одной управляющей компанией, оплатить ЖКУ на год вперед, внести плату за услуги по регистрации прав собственности и т.п. Часто такие дополнительные денежные вложения существенно увеличивают стоимость квартиры в строящихся домах. Если дольщик вступил в ЖСК, то он случае может понести дополнительные расходы, которые будут возникать у кооператива.
«Двойники»
Внести деньги квартиру, а потом узнать, что она уже кому-то продана – самая неприятная ситуация. Суды в этом случае неизбежны, они могут продолжаться несколько лет, и, скорее всего, ничем хорошим не завершаются. Как выглядит такой обман? Например, застройщик может заключить договор на продажу квартир с третьей компанией, но при этом самостоятельно также продает жилье.
Покупатели без прав
Временами застройщики продают людям квартиры, которые они пока не имеют прав продавать. Например, это квартиры, которое по договору должны быть переданы в городскую собственность после окончанию строительства. По закону покупатели в этом случае обычно бесправны, но в юридической практике все же зафиксированы вынесения судебных решений в пользу покупателей.
Замораживание строительства
Само по себе растяжение сроков строительства – это не преднамеренный обман, но все же в этом случае дольщики могут ждать свои квартиры годами. Поэтому в договоре обязательно должен быть зафиксирован срок сдачи жилья в эксплуатацию, иначе востребовать неустойку с застройщика не получится. Этот перечень далеко не полный, но он содержит самые распространенные риски для покупателей жилья на первичном рынке.
